5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，上海此次优化住房限购等政策，涉及内容丰富，覆盖外地户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等层面，将更好落实服务安居导向。

优化限购政策

具体来看，《通知》明确调整优化住房限购政策。

一是优化非沪籍居民购房条件。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

二是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

此外，还取消离异购房限制，调整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。

同时，对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。

中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅向《证券日报》记者表示，上海房地产政策措施做出了积极调整，率先表明了核心城市、一线城市对中央要求的响应。

“《通知》明确提出，扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域，尤其是‘非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房’，而且大幅降低了社保年限要求，这意味着将外环内的二手住宅向刚性需求积极放开。”杨畅表示。

降低购房成本

除了限购放宽外，上海此次政策还明确优化住房信贷政策，从商贷和公积金贷款、首付比例、利率、额度等多个维度持续降低房贷成本，并提出“探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给”。

其中，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%。

公积金方面，对购买首套住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。

多位业内人士向《证券日报》记者表示，此次政策有利于大幅降低购房门槛及资金成本，并切实减少购房者的利息支出。同时，探索国企收购存量房源，有利于加快去化，对房地产开发商的现金流改善形成支撑。

值得一提的是，上海历来是房企的重要“粮仓”。镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示，一线城市本身有较大的购房需求，本次上海优化楼市限购政策，降首付、公积金贷款利率下降等政策组合拳落地，会促使一部分需求在未来一个月至两个月集中入市，叠加6月份为房企冲刺业绩的阶段，房企近期保持销售量回升可期。